Nell’ambito condominiale, la figura dell'amministratore riveste un ruolo centrale, non solo per la gestione delle parti comuni tradizionali, ma anche per le situazioni che riguardano il cosiddetto condominio parziale. Il concetto di condominio parziale si riferisce a quelle parti dell'edificio che sono in comune soltanto ad alcuni condomini, a volte solamente due o tre. Queste parti, pur essendo di interesse limitato, non escludono gli amministratori dalle loro responsabilità di gestione e supervisione.

Il fulcro dell’odierno messaggio non è tanto definire il condominio parziale, quanto sottolineare l'importanza per gli amministratori di essere proattivi anche in queste situazioni. Indipendentemente dal numero di proprietari coinvolti, gli amministratori hanno il dovere di intervenire per risolvere eventuali problemi che possano sorgere anche in tali zone.

In pratica, se emergono infiltrazioni o danneggiamenti, gli amministratori devono agire. La procedura include l'identificazione del problema, l’eventuale intervento per la messa in sicurezza (ad esempio, puntellamento del soffitto), la raccolta di preventivi e la convocazione di una riunione con i condomini interessati per discutere ed approvare i lavori da effettuare.

Le casistiche tipiche includono la manutenzione di lastrici solari, giardini, o parti di proprietà privata che coprono solo alcuni condomini, come box o autorimesse. In tali casi, l’assemblea dei comproprietari risulta limitata a 2 o 3 soggetti ed è quindi spesso necessaria l’unanimità dei consensi per deliberare.

È essenziale che, in caso di disaccordo tra i condomini, gli amministratori comprendano che la loro prima responsabilità, ferma la messa in sicurezza, è proporre una soluzione. Se poi l’assemblea non assumerà alcuna delibera, ritengo – come già affermato dalla Cassazione Penale – che la responsabilità passi dall’amministratore ai condomini.

L’importante è non pensare che tali parti comuni siano parti private e non siano pertanto di vostro interesse.

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