La locazione con patto di futura vendita è un tipo di contratto che viene utilizzato nelle compravendite immobiliari nel un momento in cui non si voglia arrivare al contratto definitivo in tempi rapidi.
Possono essere molteplici le ragioni per cui le parti (acquirente e venditore) vogliano concludere un contratto di questa natura ma il motivo principale è quasi sempre l’indisponibilità temporanea dell’acquirente ad accedere ad un finanziamento.
Con questo sistema, utilizzando gli stessi principi del Rent to Buy, è possibile ridurre l’ammontare del saldo finale riuscendo così ad accedere ad un mutuo di importo sostenibile.
Abbiamo già parlato in altri articoli del Rent to Buy, quest’ultimo è un contratto molto simile alla locazione con patto di futura vendita.

Se vuoi maggiori informazioni ecco un link di riferimento: RENT TO BUY.


Vediamo ora i dettagli di questo tipo di contratto soffermandoci solamente sugli aspetti maggiormente rilevanti.
La locazione con patto di futura vendita racchiude due contratti: locazione e preliminare di vendita.
Iniziamo nel dire che il contratto di locazione potrà essere trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari solamente se la sua durata è superiore ai 9 anni; se è di durata inferiore dovrà essere registrato solamente presso l'Agenzia delle Entrate.
La trascrizione del preliminare di vendita ha una durata massima di tre anni e vedremo questo fondamentale principio quando parleremo dei vantaggi e degli svantaggi della locazione con patto di futura vendita.

Il preliminare può essere bilaterale o unilaterale.
Cosa si intende in questo caso?
Si intende che l'obbligo di acquisto/vendita è reciproco (bilaterale) in quanto entrambe le parti si impegnano a concludere la compravendita in una data stabilita.
Se invece l'impegno è solamente di una delle due parti parleremo di obbligo unilaterale.


COME VENGONO REGOLATI I PAGAMENTI NELLA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA?

Vi sono due maniere, vediamole.
La prima consiste nel pagare un canone di godimento al valore di mercato più il versamento di una
caparra o acconto.
La seconda comporta il versamento di un canone composto dall'affitto e dalla caparra; in questo
caso è possibile imputare a titolo di caparra l'intera somma o parte di essa.
Vediamo ora gli svantaggi e vantaggi nella locazione con patto di futura vendita.



I VANTAGGI E GLI SVANTAGGI DEL PROPRIETARIO


VANTAGGI


Il primo vantaggio per il proprietario è che mantiene la proprietà dell'immobile fino a quando non verrà conclusa la compravendita; sostanzialmente è come se avesse un affittuario nella propria abitazione.
Il secondo vantaggio è di natura economica: ritirerà i canoni di affitto e la caparra.

SVANTAGGI


L'immobile è vincolato dalla locazione e se il potenziale acquirente si macchiasse di colpe tali da richiedere la risoluzione del contratto, con conseguente sfratto, quest'ultima incombenza potrebbe risultare lunga cagionando un danno economico.
Il pagamento dell'Imu e della Tasi rimangono in capo al venditore.
Tutte le manutenzioni straordinarie sono a carico del venditore; consideriamo che i tempi di un contratto di locazione con patto di futura vendita sono lunghi per cui si potrebbero presentare delle spese tanto cospicue quanto impreviste.

I VANTAGGI E SVANTAGGI DELL'ACQUIRENTE


VANTAGGI
Il primo vantaggio riteniamo sia la registrazione/trascrizione del contratto di godimento; esso sarà opponibile a terzi nell’eventualità che il venditore perde la proprietà dell'immobile.
Il secondo vantaggio è che con la trascrizione del preliminare l’acquirente è tutelato per almeno tre anni.
Cerchiamo di spiegare brevemente quest'ultimo passaggio.
Se trascriviamo il preliminare, quest'ultimo ha effetto retroattivo ed eventuali iscrizioni ipotecarie, pignoramenti e altre pregiudizievoli, non avranno alcun impatto negativo sull’acquirente se si rogita entro tre anni.
Il terzo vantaggio è la possibilità di godere immediatamente dell’immobile anche se si arriverà alla
compravendita in un tempo futuro.
Il quarto vantaggio è che solamente la manutenzione ordinaria risulterà un impegno dell’acquirente; si eviterà così l'esposizione verso spese più importanti che, come abbiamo visto, sono di esclusivo interesse del venditore.
Il quinto vantaggio è rappresentato dall’esenzione del pagamento delle tasse comunali.


SVANTAGGI
Lo svantaggio, quello più importante, è la breve durata degli effetti del preliminare trascritto.
Abbiamo accennato pocanzi al vantaggio di questo strumento ma un contratto di locazione con patto di futura vendita può avere una durata superiore ai tre anni.
Il preliminare trascritto è una assicurazione che ci protegge; ci protegge però per un tempo limitato: tre anni.
Dopo tre anni le nostre protezioni si annullano ed eventuali problematiche debitorie del venditore potrebbero pregiudicare il futuro acquisto.
Per capire bene questo passaggio facciamo un esempio molto semplice.
Il venditore ha accumulato dei debiti ed un ed un suo creditore ha iscritto ipoteca sull’immobile oggetto della futura vendita; lo ha fatto dopo che sono trascorsi tre anni dalla firma del preliminare.
Cosa implica questo?

L’acquirente potrà comprare l'immobile ma dovrà trovare il sistema di far cancellare l'ipoteca.
Se ciò non fosse possibile l'immobile potrebbe subire il pignoramento e successivamente essere messo all'asta.
Quest'ultima è una situazione spiacevole, delicata e difficile da spiegare in poche righe; se vuoi approfondire il discorso sul pignoramento ti invito a visitare il sito usuraepignoramenti.
Queste erano le nozioni basilari della locazione con patto di futura vendita.
Se questo lavoro ti è piaciuto ti invito a condividerlo, a presto.
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